案情回顾

（一）低价购买小产权房又反悔

2017年，张某经房屋中介介绍，看中了位于昌平区沙河镇某小区的一套房子，中介告知张某，该房屋是小产权房，虽然没有房产证，但是价格远低于商品房，且国家政策正在落实，小产权房很快会和商品房一样正常交易。张某信以为真，便与房主王某叶签订了二手房买卖合同，房屋面积130平方米，总价款200万元。

装修入住后，张某一直关注小产权房的新闻和案例，经常看到北京市国土部门不断提醒群众“不要租买这些项目，尚未考虑过让小产权房转正”，看到很多居住小产权房多年被赶出家门的案例，她心里越来越慌、提心吊胆，越发觉得国家根本不会承认小产权房的交易，买了也没有保障。这时她又得知小区开发商当时租赁的这一地块是工业用地，并非住宅用地，如果哪天遇到拆迁，都不知道能不能得到补偿。加之小区物业管理混乱、难以忍受，因此，张某起诉至法院，请求确认双方房屋买卖合同无效，王某叶返还购房款及装修费用共计220万元。

那么，张某的诉讼请求能否得到支持呢？

（二）法院裁定驳回意难平

此案的合同双方当事人均无法提交涉案房屋的权属登记或规划审批手续。一审法院经与北京市某区国土部门核实，涉案房屋所在土地性质为集体土地、设施农用地，缺少合法规划审批手续，涉案房屋系通常所说的小产权房。目前相关法律法规对小产权房屋权属登记方面没有明确规定，根据物权法定原则及涉案房屋现状，对涉小产权房屋的买卖合同效力问题不作实体处理，张某的起诉缺乏实体法依据，裁定驳回张某的起诉。

面对这个裁判结果，张某的心里充满疑问。小产权房到底为什么不能办理权属登记？房屋买卖合同难道不是依据《民法典》关于合同效力的规定进行裁判吗？为什么法院不予认定呢？

法理分析

要回答张某的疑问，首先需要了解小产权房的定义及与裁判相关的法律要点。

（一）何谓小产权房？

小产权房并非法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，不同视角下的研究，对小产权房的定义不尽相同，进而对小产权房买卖的合法性判断产生不同的影响。

根据涉及土地法规管制条款的不同，小产权房大体上可以分为“建设在农村集体土地上的商品房”“农民或村集体把闲置住房出售给其他集体组织成员或城镇居民”“城镇居民购买宅基地使用权自建用于个人居住的房屋”等不同情形。

基于主流观点及司法实践，通常认为，所谓小产权房，是指那些在农民集体所有的土地上，由本村村民依法建造并转售他人的住宅或由本村村集体经济组织（村委会）自行或与开发商合作组织开发的，向购房者发放由乡（镇）政府或村委会制作的房屋权属证书的住宅。

与小产权房相对应的是大产权房，即房屋建在合法的建筑用地上，可以合法进行房屋交易的，具有占有、使用、收益和处分四项完整权能的住宅。大产权房的购房者具备《房屋所有权证》和《土地使用权证》。

《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。《民法典》第二百六十三条规定，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或经拆迁回迁取得地上房屋的所有权或使用权。

这些房屋的争议在于对外流转的限制，根据国家的有关规定，小产权房是不允许流转给本集体组织之外的第三人的。农民将房屋卖给非本集体组织人员的行为不受法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

本案中，张某购买的房屋所在土地经查证为集体所有，而张某并非该集体组织成员，故其购买房屋的行为不受法律保护。

（二）物权法定原则与小产权房之间的冲突

物权法定原则根源于物权的基本属性。目前，我国法律对物权的内容，即物权的权能进行了明确规定。其中，最为典型的所有权就具有占有、使用、收益、处分等权能。同时，法律还会针对具体权能设置限制要素，比如前文提到的《民法典》第二百六十三条规定，集体所有的不动产要行使权利，必须依照法律、行政法规的规定，否则就是违反了物权法定原则。

这里必须依照的规定，就是不得将集体所有的不动产转让给集体组织以外的第三人。而本案中的张某就恰恰违反了这一规定。

当前，学界对物权法定原则的困境及小产权房能否适用物权法定原则存在争议。但从司法实践来看，在法律规定尚未对小产权房“放行”之前，向非集体组织成员销售小产权房实质上是变相买卖集体所有土地，违反国家相关规定，因而违背了物权法定原则。

（三）法院缘何裁定驳回起诉？

依照《民事诉讼法》的有关规定，对原告提起的民事诉讼，法院审查后认为起诉不符合法定条件的，应当在7日内裁定不予受理；如果法院立案后发现原告的起诉不符合法定条件的，应当裁定驳回起诉。

所谓法定条件，是指《民事诉讼法》第一百九十九条（现第一百二十二条）规定的4项起诉条件或属于第一百二十四条（现第一百二十七条）所列的7种情形。违反其中一项，则法院应裁定不予受理或驳回起诉。

《民事诉讼法》第一百一十九条（现第一百二十二条）规定的四项起诉条件之一是“属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。第一百二十四条（现第一百二十七条）规定的不予受理的情形之一是“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议”。

针对涉小产权房类案件，案件审理当中可能涉及小产权房合法性及权属关系的认定问题，而这些问题应由有关行政机关进行认定。为避免法院裁判结果与行政机关的处理结果不统一，通常此类房屋应先由行政机关进行处理。

当前，理论界和司法实践中对于涉小产权房的司法裁量存在诸多争论，但由于小产权房事关土地使用权和建筑物所有权，二者物理形态的结合无法抹杀土地与房屋两者的异质性。同时，小产权房涉及的法律政策十分复杂，对小产权房的认定和处理不仅是一个法律问题，更是一个社会问题，因此，在相关法律、政策出台前，不应单一地以判决的方式处理涉小产权房案件。

知识拓展

在本质上，小产权房的问题不仅是“房”的问题，更主要的是“土地”的问题，是一个是否允许集体土地自由向城市流转的问题。小产权房的诞生伴随着土地政策、城乡发展和房价变迁等诸多因素。

（一）小产权房的诞生背景

小产权房在诞生之初就备受争议，因为小产权房以集体土地为建房地基，不仅在产权形式上不符合法律规定，而且在房屋产权市场交易中也存在许多亟待解决的问题。

1．二元制土地制度为小产权房的出现制造了土壤

我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。通常农村土地为集体土地性质，土地所有权归属村集体；城镇土地为国有土地性质，土地所有权归属国家。根据法律规定，城镇土地可以依法进行房地产开发，但农村土地在未经国家土地征收之前，不能作为房地产开发对象，更不能以房屋买卖的形式向本村以外居民流转。随着市场经济的发展，土地的商品价值逐步显现，现实中农村土地被违法开发为住房的情况屡见不鲜，且国家对小产权房问题的法律规定及政策规制态度尚不明朗，造成各集体组织无统一标准可依，在合法与非法之间给小产权房留下了“擦边球”的空间。

2．城市化发展迅速催生大量小产权房

改革开放以来，我国城镇化水平不断提高，城市住房问题日益突出。特别是20世纪90年代城市居民物质生活水平有了极大提高，全国人口开始大量涌向城市，城市建设用地有限，住房供不应求，因而催生了城乡接合部农村建房市场，并在房屋买卖市场占据越来越大的比重。

3．房价虚高与住房保障体制不健全推动了小产权房市场的壮大

由于城市房地产价格大幅攀升，一些农村集体组织便利用国家对农村建设的优惠政策，在对农村进行扩路建房改造的同时，趁机进行小产权房开发建设。与城市商品房不同，农村小产权房开发并未履行合法的土地转让手续，房屋开发成本较低，且并未缴纳相应税费，因此其价格相对商品房较为低廉。在现实的价格落差下，部分居民宁愿冒着所购房屋无产权保障的风险购买小产权房。而销售小产权房给当地村委会、乡政府带来的巨大收益也促使其更大规模地开发建设小产权房。

4．新农村建设为小产权房的增多带来发展契机

2003年起，农村基础设施建设日趋完善，新农村发展理念渐入人心，农村房屋建设中，楼房的比例越来越高。2005年，在社会主义新农村建设理念的指引下，国家准许部分经济条件允许的农村在本村村民自愿的前提下，统筹规划开发建房。个别村镇出现人口逐步流入城市、闲置房屋增多的情况，为了增加村镇集体收入，村镇集体以“旧城改造”等名义建设大量小产权房并对外宣传销售。

（二）小产权房政策的演变

小产权房诞生至今，并未有明确的实体法对其进行规制，始终是由国家土地政策进行调整的，具体包括以下几个重要阶段：

2007年6月，住房和城乡建设部发文《关于购买新建商品房的风险提示》，要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”。

2007年12月，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008年7月，国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2010年1月，国土资源部表示将重点清理小产权房。5月，由国土资源部、住房和城乡建设部牵头的14个中央部委联合成立了小产权房整治处理领导小组，研究制定处理方案。

2011年1月，国土资源部部长在全国国土资源工作会议上强调，2011年要继续推进小产权房问题的清理工作。

2012年2月，国土资源部执法监察局局长在广州召开的“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制”座谈会上表示，2012年全国将开始选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房问题。

2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。该决定提出的改革虽然包括土地制度改革的方向，但并未提及如何解决小产权房这样具体的问题。

同月，国土资源部、住房和城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施精神，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。

此后，关于小产权房整治工作方案、具体整治的相关措施和实施细则等均未出台，小产权房何去何从，成为悬而未决的问题。但综观相关政策的变迁可以看出，国家政策一直坚持城市居民不可购买小产权房，集体所有的土地使用必须符合国家的土地用途管制制度。

（三）小产权房可能引发的法律纠纷

政策管制并没有杜绝小产权房的买卖，而大量的小产权房，必然会引发各种各样的纠纷。大体上，涉小产权房的纠纷种类主要有以下四类：

一是确认合同效力纠纷。确认合同效力纠纷是指当事人对合同的效力产生争议，起诉至法院要求确定该合同效力的纠纷形式。小产权房没有国家承认的产权证明，故买卖双方极易就所签订的买卖合同效力发生争议。

二是农村房屋买卖纠纷。农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此产生的矛盾和纠纷既可能是本村集体经济组织成员之间的纠纷，也可能是本村集体经济组织成员与本村集体经济组织成员外的单位或个人之间的纠纷。涉小产权房纠纷就是后一种情况。

三是返还原物纠纷。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。涉小产权房案件中，双方因房屋产权不明而发生矛盾后，出卖人往往会请求返还涉案房屋。

四是其他相关纠纷。如涉及小产权房的房屋租赁合同纠纷，建设工程承包、发包合同纠纷，相邻关系纠纷，离婚后财产纠纷及继承纠纷等案件，这些案件可能以认定小产权房的权属及合法性为前提，给案件审理带来较大影响。

普法提示

通过上述梳理，可以看出购买小产权房存在诸多风险。

一是法律风险。将小产权房出售给本集体组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，买卖合同无效。且买卖双方一旦发生纠纷，想要确认合同效力时，法院也可能不予受理或驳回起诉。发生涉及小产权房的其他纠纷亦然。

二是权益风险。小产权房没有正式的房产证，不构成真正意义上的产权，购买后不能在房屋买卖市场进行合法转让过户，对房屋的保值和升值有较大影响。

三是政策风险。购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

四是监管风险。对小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束，存在监管缺位的问题，对购房者的利益有一定影响。同时，小产权房的开发单位可能不具备资质要求，房屋质量、售后保修和物业管理难以保证。

所以，鉴于小产权房存在的诸多风险，未来的发展尚不明朗，而买房又是中国人历来十分重视的一件大事，我们还是建议大家，对于小产权房，价格虽便宜，买房需谨慎！